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      房企下半年投資態度出現分化,未來或將面臨更多挑戰

      2021-09-18 16:33:15 來源:信息時報

      日前,不少上市房企陸續召開了半年度業績發布會。從中期業績會的表態來看,不少房企在面臨政策收緊、市場放緩時投資態度出現分化,部分房企認為下半年是拿地的好時機,而有的房企則表示下半年維持審慎投資的態勢。業內人士表示,房住不炒的持續貫徹、“三道紅線”的出臺以及雙集中供地,改變了行業運行規則,未來房企將面臨更多挑戰。

      多數房企拿地相對理

      從日前上市房企公布的半年度業績來看,投資分化之下中小房企拿地比較難,多數房企拿地也顯得理。

      克而瑞日前發布的《2021年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》顯示,上半年百強房企均拿地銷售比為0.3,上市房企上半年拿地銷售比為0.34,高出行業均水,但仍低于監管要求的0.4。在雙集中供地的帶動下,企業投資積極維持在相對理的區間。

      排行榜顯示,雖然整體表現穩,但不同房企之間的拿地態度差異顯著:結合拿地銷售比與投資金額來看,拿地銷售比高、投資積極較強的房企以規模房企為主,如金地、金茂、新城上半年的拿地銷售比高達0.5以上,投資金額高于600億元;反之,上市房企中,部分中小房企上半年投資幾乎停滯,拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中,除世茂的新增土儲金額超過200億元,其他房企如三盛集團上半年投資金額不超過50億元,持續沒有土儲入賬,未來可能面臨業務收縮的風險。

      另外,諸如碧桂園、萬科、保利等投資杠桿與規模相對衡。投資額較高、但拿地銷售比保持在行業均水,三者上半年拿地金額均超過800億元(碧桂園為權益數據),但拿地銷售比分別為0.32、0.34和0.29。整體而言,在雙集中供地的驅使下,土地資源愈發向規模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下,未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。

      部分房企利潤率或下降

      眾所周知,土地是房企生存和發展的基石。在目前的行業環境下,房企盈利難度也會提升。從克而統計的上半年上市房企的銷售均價與均拿地成本來看,整體仍能保持拿地成本占售價的40%以下,盡管仍保持在一定安全之下,但利潤空間持續被壓縮。

      從售價和土地成本來看,區域深耕型的房企優勢尤為明顯,新力、中南、建業作為典型的區域深耕型房企,上半年新增土儲的均成本僅占銷售均價的30%以下。業績報告顯示,建業由于深耕河南,且深度布局部分省內三四線城市,均新增土地成本僅有1488元/方米,占售價的19%。

      另一類控成本表現優秀的企業則主要是通過舊改等拿地方式降低成本。如合景泰富業績報告表示,未來會以舊改作為主要項目,雖然上半年拿地總量不多,但均土地成本僅有2549元/方米,與2萬元的銷售單價相比,中間有較大的利潤空間。但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上,如大發、融信等,未來需要警惕利潤率的走低。

      未來房企將面臨更多挑戰

      整體來看,上半年上市房企的均拿地銷售比高于行業均水,但內部也存在明顯差異:部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動下,積極補貨,尤其以規模房企拿地積極高、拿地規模更大;反之,一些中小規模房企不但投資規模小,且拿地銷售比也更低,行業整體投資態度分化明顯。

      融創中國董事會主席孫宏斌預計下半年市場競爭還會比較激烈,收并購市場基本上就不存在了,因為每家企業都有負債上限,并購勢必會導致企業負債總額的上升。

      易居研究院總監嚴躍進認為,房住不炒的持續貫徹、三道紅線的出臺以及兩集中供地,徹底改變了行業運行規則,高價地在限價政策下導致利潤率下滑的影響終歸消退,但未來房企將面臨更多挑戰。

      房企大咖觀點

      謹慎派:絕不高價拿地

      九龍倉集團董事局主席吳天海:公司暫時是看淡樓市,也減少了購地,有兩三年時間沒有買新地了。公司在內地投地的機會或者能投到地的機會不會太高,就算我們去投,也不會太過進取。

      中海地產董事長顏建國:公司對房地產行業始終抱有樂觀的態度,短期有波動,中長期始終有信心。上半年總的來看拿地比預期稍微少了一點點,但是投資紀律重要過拿地本身,不會為買地而買地。

      華潤置地總裁李欣:公司依舊秉承幾個原則:第一是量入為出;第二是確保合理回報;第三是保證非常穩健的財務結構。下半年仍然會堅定地保持這樣的投資定理,謹慎地去看待土地市場。

      富力地產董事長助理李啟明:減少買地以保障充足的流動,公司手頭上的土地儲備已經有5500萬方米左右,足夠未來4-5年的發展。

      雅居樂集團董事局主席陳卓林:目前公司的土儲已經足夠多,因此能抵擋住不拿高價地。無論政策怎么變,就算現在不投,土儲都夠我們未來4~5年去開發建設。

      前進派:按既定計劃積極挖掘投資機會

      碧桂園常務副總裁程光煜:公司的投資工作是機會驅動型的,會準備好足夠的預算資源。但是具體花多少,什么時候花,會增加還是會減少,要根據當期投資機會呈現的多少或者我們能夠把握的投資機會有多少,去做相應的動態調整??傮w上,現在依然是按照原來既定的計劃去推動。

      越秀地產董事長林昭遠:公司每年都有一個投資強度的安排,以目前的杠桿水來看,我們會鋪排在40%到50%;市場好的時候,資金充裕的話,會達到60%。

      綠城中國行政總裁郭佳峰:下半年公司重點抓銷售與回款,爭取早開盤、多推貨,進一步做大銷售額,預計今年銷售目標可能會比較大幅度超額完成。在這樣的基礎上,公司根據投資的計劃以及目標,進一步提升投拓能力,積極挖掘投資機會,確保精準地獲取優質土地。

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